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老宾馆的重生契机,华丽转身为现代化城市精品酒店!—重庆酒店装修改造公司经验分享!

酒店年纪大了,大家都有共识,整个设计风格、设备设施的状态甚至是品牌和运营模式都亟待改变;但另一方面,实际上很多酒店的现金流收益不理想,酒店总经理不禁纠结了,这样成绩不佳的酒店还值不值得再投资,需要再向集团要多少投资预算合适,改造成为了一件非常令业主头疼但又不得不去提前规划部署的事情。

第一:要珍惜这一重生机会不应该把对于改造的理解局限为重新装修,改造方案应始于对于酒店的定位审核甚至重新定位,市场在飞速地发展,5-8年前的设计风格和设施配备是否还能满足当下或者未来市场的需求,特别是过去的时代特点所造成的功能分区、运营流线等”缺陷“在改造期都有可能被改进,让酒店重获新生,甚至有望创造酒店的第二高峰。

第二:改造启动前更需要可行性研究。相对于新开发酒店这样的“白纸“项目,酒店改造的复杂性显然要高很多。建筑建构上的局限性、改造资金的支持程度、是否应该停业改造、是否要”大改“/整体改造…这些都需要从未来市场导向和现状局限性两方面,进行缜密的分析判断,为改造的方向、可行性和投资回报做好最全面的预判和准备。

所以,从资产管理的角度,我们建议业主确立以坪效为主要改造提升考核点的目标,从方案的市场可行性和现实可操作性两方面入手,来选择决策最佳的改造方案。

在确立了目标之后,业主必须关注以下关键因素(敲黑板),包括财务导向,目标客户群,物业现状,管理合同和战略角度,在此基础上才能去决策最佳的改造时间点和改造计划。

以财务为导向:要确立改造资金的预算和来源,通过用增量现金流来进行分析,将酒店的现状和翻新改造进行对比,从而去考察出每平米的投入和产出,进行这些最为基准的调查和研究,才能更为准确地确定改造的意义是否存在。

目标客户群:通过一些点评网站,或者OTA去分析住店客人的点评,并且结合当下及未来可能会符合酒店定位的需求趋势,从而确立新的目标客户群。

物业现状:物业性质、规划指标与工程设备等的使用状况会限定酒店改造的尺度和方向,而建筑的结构决定了改造的成本和具体模式,所以要根据酒店的实际情况来具体分析。

管理合同:通过参考管理合同的所剩年限,对管理模式再判断,并且与管理方达成一致,是否他们愿意支持改造甚至愿意投资改造。

从战略角度,考虑最佳的时间点: 不仅仅要考虑酒店自身的实际情况,也要结合周围的竞争酒店的发展状况来进行判断。从自身出发,需要考虑项目酒店的资产年限,现金流状况,而参考竞争对手的设施情况,和新增酒店的开业时间,也能够使我们更好地确认酒店改造的最佳时间点。


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